Le 5e arrondissement de Marseille n’a pas le luxe facile du front de mer. Il a mieux : la vie réelle, celle qui fait tourner une ville. Un arrondissement de rythme et de relief, où se croisent étudiants, familles, soignants, investisseurs, amoureux du cachet et pragmatiques du quotidien.
Et ça, en estimation, c’est une pépite… à condition de regarder au bon zoom : ici, le prix n’est pas une moyenne, c’est une carte de micro-ambiances.
1) Le 5e, ce n’est pas “un secteur” : c’est 4 quartiers, 4 tempéraments
Officiellement, l’arrondissement se découpe en Baille, Le Camas, La Conception et Saint-Pierre.
Lecture “terrain” (celle qui compte pour une estimation) :
Baille : hyper central, hyper demandé, mais très sensible à la rue exacte (axes passants vs rues plus calmes).
Le Camas : esprit résidentiel et “village urbain”, avec une demande forte sur le cachet et la qualité de vie.
La Conception : centralité, services, et un marché qui se joue beaucoup sur l’état des immeubles et la copropriété.
Saint-Pierre : plus familial sur certains périmètres, très recherché quand on coche calme + extérieur + stationnement.
2) L’atout majeur du 13005 : l’accessibilité (et elle se monétise)
Le 5e est desservi par la ligne 1 du Métro de Marseille, avec notamment les stations Baille et La Timone.
En immobilier, cette accessibilité a deux effets très concrets :
Elle élargit la demande (plus d’acheteurs potentiels, plus de vitesse de vente quand le prix est juste).
Elle sécurise la valeur à la revente, surtout sur les petites et moyennes surfaces.
3) Les “grandes signatures” du 5e : santé, savoir, patrimoine
Hôpital de la Timone : un pôle qui tire la demande
La Timone n’est pas juste un hôpital : c’est un écosystème (soins, enseignement, recherche) qui structure une partie de la demande locative et de l’achat patrimonial autour du secteur.
Conséquence estimation :
petites surfaces : forte sensibilité au marché étudiant/jeunes actifs (DPE, charges, qualité de l’immeuble = décisifs)
T3/T4 : arbitrage “ville pratique” pour familles/actifs (calme, écoles, stationnement, extérieurs)
Église Saint-Michel-Archange de Marseille : l’élégance néo-gothique du Camas
Construite entre 1850 et 1864, elle est signée par l’architecte Pierre Marius Bérengier, à la demande de l’évêque Eugène de Mazenod.
C’est typiquement le genre de repère qui “stabilise” l’image d’un quartier et attire les acheteurs sensibles au cachet.
Cimetière Saint-Pierre (Marseille) : un monument à part entière
Classé “site et monument historique” dans les repères touristiques locaux, il fait partie des lieux identitaires du 5e.
En estimation, ça ne “fait pas le prix” tout seul, mais ça ancre un secteur, et l’ancrage, c’est un facteur de désirabilité.
4) La Plaine, l’effet “frontière” et la valeur de l’ambiance
Le 5e a un super-pouvoir discret : il touche des zones ultra-vivantes. Par exemple, Place Jean-Jaurès (Marseille) (La Plaine) se situe aux confins des 1er, 5e et 6e, avec une intensité de vie qui attire autant qu’elle trie les acheteurs (certains veulent l’énergie, d’autres la fuient).
Traduction estimation :
Ambiance très animée = prime possible… si le bien est bien isolé, bien orienté, et au bon étage.
Rue calme à 2 minutes = souvent la configuration la plus liquide (la ville, oui. Le tumulte, non).
5) Les critères qui font varier une estimation dans le 5e
Dans le 13005, les écarts de valeur se font rarement sur “la surface”. Ils se font sur :
Micro-adresse (axe passant vs rue intérieure)
Étage + luminosité + vis-à-vis (le trio qui fait basculer un coup de cœur)
Extérieur (balcon/terrasse : rare en centre, donc très valorisé)
Stationnement (place/box = accélérateur de décision)
Copropriété (façade, toiture, communs, travaux votés, charges)
DPE / performance énergétique (impact direct sur la demande solvable et la négociation)
Plan (un bon plan “se revend” mieux qu’un plan compliqué, même à prix identique)
Nuisances (bruit, circulation, bars, écoles, hôpitaux, etc.)
6) La méthode 1894 : une estimation “défendable”, pas une estimation “générique”
Pour estimer juste dans le 5e, il faut croiser :
des comparables récents (vraiment comparables : même micro-secteur, même typologie, même état)
une lecture technique (copropriété, charges, travaux, DPE)
une lecture usage (lumière réelle, bruit réel, stationnement réel, sensation réelle)
Objectif : une valeur argumentée, cohérente et surtout défendable face aux acheteurs. Le 5e récompense les prix justes : il y a de la demande, mais elle est lucide.
FAQ Estimation Marseille 5e
Le 5e est-il homogène ?
Non : entre Baille, Le Camas, La Conception et Saint-Pierre, la dynamique change vite.
Qu’est-ce qui crée la plus grosse prime dans le 13005 ?
Souvent : extérieur + calme + luminosité + copro saine. Puis stationnement.
Pourquoi deux appartements identiques sur le papier se vendent différemment ?
Parce que dans le 5e, la valeur se joue sur la rue, l’étage, l’isolation, l’exposition et l’état de la copro.
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